Аспекты дарения недвижимости

Многие владельцы недвижимости задумываются о том, как наиболее оптимально передать его наследникам. При этом рассматриваются два варианта: завещание и дарственная. И если завещание вступает в силу после смерти владельца, то дарственная позволяет дарителю убедиться, что наследство получат именно те люди, которым и предполагалось его оставить. Юристы, в том числе нотариусы, рассматривают договор дарения как довольно деликатный вопрос: все сделки с недвижимостью предполагают знание тонкостей вопроса, которые имеют определенные последствия и о которых следует знать заранее.

Дарственная (договор дарения) – это договор, который подразумевает безвозмездную передачу прав собственности одного лица другому. Главным условием при заключении договора дарения является дееспособное состояние владельца собственности (здравый ум и твердая память), а также абсолютные права собственности на имущество. Если оформление дарственной предполагает дарение недвижимости, то она должна быть приватизированной, либо ранее подаренной с договором дарения, либо другой документ, подтверждающий право собственности. Наиболее часто договор дарения оформляется для передачи прав на недвижимость.

Исходя из этого, договор является двухсторонним, поэтому отказаться от дарения возможно лишь до момента его передачи. В случае оформления договора дарения в письменной форме, отказ от имущества также должен быть в письменной форме.

Существуют несколько нюансов, которые нужно учесть, прежде чем согласиться на дарственную собственность. Лицо, получившее право распоряжаться имуществом, облагается налогом на доходы физических лиц (13%), если дарение оформляет не близкий родственник (дядя, двоюродный брат, сестра или другой человек). Однако если недвижимость исходит от родных (родители, братья, сестры, супруги и т.д.), тогда налог не уплачивается. Также необходимо обратить внимание, если в дарственном договоре стоимость имущества существенно занижена (относительно рыночной цены), налоговая служба в праве предъявит претензии.

Положительный момент: если стороны дарственного договора согласны и не имеют разногласий (которые оговариваются заранее), в этом случае заключается двусторонний договор. Он составляется в письменном виде, и подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. А вот нотариальное заверение документа не обязательно.

В дарственном договоре обязательно указываются признаки предмета дарения: точный полный адрес квартиры, количество этажей в доме, количество комнат и квадратура квартиры. Также нужно указать документы, подтверждающие право собственности дарителя на квартиру.

В отличие от договора купли-продажи, никакой расписки конечно же не требуется. Расписка в виде: «Я передаю квартиру, как дарственное имущество, по такому-то адресу...» не имеет под собой правовой основы.

Иногда договор дарения оформляется с целью прикрыть реальную сделку. Например, когда необходимо продать свою долю в земельном участке или комнату в коммунальной квартире. Дело в том, что согласно жилищного и гражданского кодексов, при продаже доли в общем имуществе (части земельного участка, комнаты в квартире и пр.), преимущественным правом на выкуп такой доли обладают другие владельцы общего имущества. При этом необходимо их известить установленным образом, например – нотариальное извещение. В данном случае может возникнуть определенная ситуация, при которой дальнейшие действия по реализации доли невозможны: либо собственники других долей не соглашаются принять извещение, либо собственники в итоге откажутся от своего преимущественного права на выкуп, дадут согласие на продажу, но от самой сделки будут уклоняться. Именно в таких случаях проще всего применить договор дарения.

Возникают еще некоторые особенности при сделке купли-продажи. Скажем, родители оформили дарственный договор на квартиру замужней дочке, тогда правом распоряжаться собственностью будет обладать только она, супруг таких прав не имеет. Но, если родители продают квартиру дочери, тогда и она, и ее муж имеют равные права распоряжаться совместно приобретенным в браке имуществом.

Еще одним случаем, при котором будет выгоден договор дарения – это когда собственник имущества не желает оставить его законным наследникам. Не стоит путать договор дарения с завещанием. В последнем случае сделка считается односторонней, а имущество переходит только после смерти завещателя. С дарственной – сложнее. Нужно помнить, что в момент подписания договора даритель лишается прав собственности на имущество и их приобретает одаряемый. Если человек полностью уверен в своих действиях и считает дарственную самым оптимальным вариантом передачи недвижимости, можно переходить к сбору документов.

В данном случае рассматривается самый сложный вид имущества – недвижимость. Все сделки с недвижимостью подлежат регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, куда необходимо предоставить договор дарения, а также перечень документов, необходимых для регистрации и соответствующих требованиям Закона о государственной регистрации.

Для составления договора дарения участи нотариуса необязательно. Однако сам договор составить весьма сложно, и если в нем будет присутствовать хоть одна неточность, ошибка в слове или помарка, договор и все сопутствующие документы через месяц будут возвращены на доработку. После устранения ошибок договор вновь необходимо предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что достаточно сложно с учетом очередей. Поэтому для составления договора дарения следует обратиться к специалистам. Для этого необходимо предоставить паспорт, документы, подтверждающие право на недвижимость, и прочие документы, список которых совпадает с перечнем документов для оформления покупки-продажи недвижимости. Однако следует отметить, что для каждого конкретного случая договора дарения перечень документов может варьироваться, при этом отдельные виды документов требуют обязательного заверения в нотариальной конторе.